大阪の賃貸・貸店舗・リース店舗・サブリース・借上げなどの様々な賃貸契約の裏話

東京出張時に、築地市場に立寄った。
行った事がなかったのと、閉鎖予定があるということで・・・

市場のわりに、すし屋などの店舗スペースは狭かった。
その数少ない寿司屋に11時半を過ぎると客が殺到。
狭い通りは歩くのがやっと。

比較的並んでいなかった入口近くの寿司屋に入った。
“築地”という定番のにぎり盛り合わせを食べた。
新鮮で美味しかった。
ただ、言うほどだなと感じた。（店が悪かったのか？）

こういう場所は、いろんなスパイスが効いている。
市場内の雰囲気。
長蛇の行列。
活気、匂い、雑踏感・・・・・

包丁屋、漢方、乾物屋、土産店・・・
寿司屋以外にもいろんな店舗が、でも
寿司屋ほどの活気はない。当然か。
市場内といえども、適材適所の店舗の法則は呈している。
病院まであった。
市場の労働者が多いのがわかる。

閉鎖したら、この人たちはどうするのだろう？
と思いつつも、
銀座から歩ける立地、もっと違う利用価値があると、都が考えるのも頷ける。

　
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ダスキンメリーメイド岡本本山店にて、ミーティングに・・・
4月度の売上見込みの報告を受けた。
マネージャー・アシスタントが見込みレポートにして報告してきたのは初めてだった。
しかも前年度売上比較、顧客単価、目標達成の課題なども盛り込んだものだった。
数字を意識していなければ出来ないもので、
やっと体制・意識が固まってきたなと思い、嬉しく思った。

その中で、新規顧客が10人あり、
そのほとんどが自社サイトからのものだった。
ちょうどＨＰのリニューアルを考えていて、
ゲンクリエイティブの細川社長に依頼していたところだったので、
ジャストタイミングだった。

ＨＰリニューアルポイントは、大きく分けて３つ。
①スタッフの顔を見せる。
②スタッフのブログの併設。
③わかりやすく、気軽さをアピールする入り口。

素材集めで、細川カメラマンが奮闘。
結構汗びしょびしょで頑張ってくれていた。
（ありがとうございます。細川さん。）

今日トップのひな型をメールで確認したがいい感じ。
求人のページもいい感じ。
女性の好感を意識するために、
ゲンクリエイティブさんも女性スタッフがデザインしてくれている模様。
出来上がりが楽しみだ。

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上本町の居抜き店舗の契約だった。
知人のＫ観光のＫ島社長が以前ジンギスカン店を営んでいた店だ。
諸々問題があって、一時閉店したのだが、
今回、良いお客さんが見つかって契約に至った。
Ｋ村さん頑張って流行らせてください。応援しますので・・・

居抜き店舗というのは、内装が残っている貸店舗のことだ。
（何も無いコンクリート剥き出し状態のことはスケルトン店舗と言う。）
ビルオーナーから店舗を賃貸借し、
営業出来る状態まで（自分の好きなように）借主が内装工事をする。
これが普通の形態だ。
今回の契約は、借主が第三者に貸す、
俗にいうリース契約という形態をとりました。
正式な契約形態で言うと転貸借契約ということになる。
スケルトン状態から何百万、何千万工事費用をかけて、
自分で営業出来なくなったから、潰してオーナーに返す。
これはあまりに建設的でない。
せっかく思いを入れて作った箱を、
気に入ってもらえる人に使ってもらうこれがリース契約の本質だ。
とても良い契約だと思う。

しかし、リース契約というのはトラブルが多いのも否定できない。
それでなくても不動産仲介業はトラブルの多いビジネスだ。
極力避けながらと思うのは常であり、
大手の仲介業者はリース契約を避ける傾向にある。
そこに私ら中小業者は入り込む隙間があると思う。
先にも述べたように絶対必要な形態だと思うし、
内装、造作、什器備品の有効利用にもなる。
確かに、マンション仲介に比べ熟練の経験が要るが、
それだけにここに特化することに意味があると思う。

店が流行り、借主が儲かる。
　　　　　　　↓
長期的に契約が続き、安定的に貸主もリース料が入る。
　　　　　　　↓
最終的に権利を買い取る。
　　　　　　　
この形がリース契約の理想系だ。
不動産業者として、不動産の有効利用を第一に考え、
良い契約をどんどんしていきたいと思う。

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ＴＢＣ３部会に参加させていただいた。
通称“日本酒の会”という。
昔は午後１時から第１部、２部とＦＰ総合研究所の山本和義先生はじめ、
税理士の先生が講義し、
３部会でお酒を楽しみながら懇親会というパターンだったらしい。
今は何故か？３部会だけが継続中だそうだ。

場所は生駒の三たてそば“春知”。

第二阪奈の壱部出口で降りて右の山を登っていく。
暗がり峠（落語にも出てくる）という細い山道の中腹にある。
辿り着くだけで満足感を得れる場所だった。
早く着いたので、店の主人としばし談笑。

聞くと以前は谷町６丁目で営ってたとか・・・。
「谷６のどこですか？」
「谷町筋沿いで、空堀商店街のすぐミナミで・・・店名は香月でした。」
というか、めっちゃ知ってる店でした。
築９０年の大和造りの古民家を主人が自力でトンカチした店内は圧巻でした。
ついつい見とれて、隅々まで覗き込んでしまった。

　
ガレ風ライトに抜群の厠、天袋にはまっくろくろすけ。

㈱ユウコーポレーションの福田社長に誘われ、
参加させてもらったこの会ですが、かなり緊張した。
あちこちの懇親会や呑み会に顔を出す私ですが、
ここはちょっと萎縮してしまった。

山本先生を中心に集まってるのかな？とは思うが、
税理士に司法書士、弁護士に測量士・・・みんな先生やん！
某大手ゼネコンの部長、課長・・・
私の席の周りにはＮ村證券の支店長がズラリ。

出版会社の池内社長とプレデンシャルの瓜生氏がそばにいてくれて良かった。ホッ。
初参加は私だけというのもあったでしょうが・・・

どんな会話が飛び出すのか？
政治経済の話なのか？
話についていけるのか？
禁句はあるのか？
下の話はダメだろうな？
頭の中ぐるぐるしていた。

が、意外と皆さん気さくで話しやすく、
初参加の私にも気を使ってくれたりしてすぐに楽しめた。
インテリギャグが心地良くもあった。
時間が経つにつれ、アルコールも回りだし、
軽い話になりホント良かった。

こういう俗に言う堅い職種の人たちは、
ＯＮ/ＯＦＦの切り替えがうまいなとつくづく思った。

今日集まっているメンバーを見て気づいたことがあった。
どんなクライアントにでも対応できるな！
どんな相談にでも、ここの誰かが専門分野になる。
この会の主旨は意外とそういうところにあるのかもなと勝手に妄想する小林でした。
又、こういう第一線の人たちからも信頼される仕事をしたいなとも思いました。

この会の代表でもあるＦＰ総合研究所の山本和義先生に秘書の馬渕さん。
野村證券の中川支店長、須田支店長、大浜支店長、岩橋支店長。
お酒の強い、赤松司法書士。
積水ハウスの福田部長に竹内課長。
それに、以前から親交のある
プレデンシャル生保の瓜生さん。
実務出版の池内先生。
木元、山本両司法書士。測量士の藤澤先生。
皆さん楽しい空間をありがとうございます。

最後にこの会に連れて来てもらったユウコーポの福田社長。どうもどうもです。
今後とも関西インテリアの小林を宜しくお願いします。

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銀座７丁目のMaison d' Asakawa（メゾン・ド・アサカワ）にて、
エビス社長大学の４月定例会だった。
今回は特別講師として株式会社アルトビジョン椎葉宏社長を招き、
「メールマーケティングの現在」と題し講演してもらった。

彼は私や光ホームの奥田氏と高校の同級生ということもあり、
気持ちよく引き受けてくれた。
メールマーケティングの第一人者として、
日本マクドナルド、BMWジャパンなどをはじめ、
一流企業のメールマーケティングを手がけ、結果を残してきた。
改めて講演という形で椎葉の話を聞いて、正直感動すら覚えた。

戦略立案からクリエイティブ企画・制作、メール配信システム（ASP)提供、
配信オペレーション代行まで、
統合的なメールコミュニケーションの実現に必要なすべての要素を提供し、
効果検証までする。
相応の報酬も発生するわけで、
結果ありきの厳しい世界を勝ち抜いてきているだけに、
話には説得力もあり、抜け目がない。

話は変わるが、私は高校生時代、人に教えを請うのが大嫌いだった。
特に勉強に関しては・・・
小学生から進学塾に通わされ、
中学生はそのおつりで過ごし、
高校２年生くらいから微妙になってきた。
理解出来てないのを他人に知られるのが嫌だった。
教師に聞くのも嫌だった。
そんな中、この椎葉だけには素直に聞けたことを覚えている。
そういう何か？を彼は持っていたのだろう。
その当時から・・・
今後もどん×２刺激を受けていきたいと思う。

定例会終了後、メゾン・ド・アサカワで懇親会。
実はこの店は椎葉が運営している。
奥田や私も小口オーナーになっている。
料理、ワインを楽しんだ後、となりのＢａｒへ
箕面の黒ビールを飲みながら、マスターに質問。
　
「大阪に住むとしたら、どこに住みたい？」
「芦屋、西宮、箕面・・・・」

芦屋、西宮は大阪とちゃうし、大阪の中心部は全然出てこない。
他の人にも聞いてみたが同じような感じ。
大阪の堀江・南船場の地域メディアＨｕｍを運営している私としてはショックだった。
セッション数を増やすには大阪以外の地域からのアクセスが不可欠。
少し方向転換を考えなければ・・・

３次会、４次会・・・
西麻布、六本木・・・
(遅くまで付き合ってくれたedの中山さん、ありがとうございました。）

いつものごとくホテルのベットに横になったのは朝５時だった。
ホテルいらんかな？

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最近、不動産単体の相談ではなく、総合的な相談が増えてきたように思える。
当然不動産がらみがあるからではあるが・・・
相続、節税、店舗経営又は、家族間問題まで。
仕事の幅が広がってきたと感じると同時に、
もっと勉強しないといけないと感じる。
これは、とてもいいことで自分のスキルアップ、知識アップに繋がるし、
生きた教材を元に勉強できる。
ありがたい話だと思う。

人間誰しも切羽詰った状態で最大限の力が発揮できると思う。
私はその究極で、
ほんとギリギリにならないと腰を上げないタイプでした。
今でもそうかもしれません。
学生の頃の一夜漬けテスト勉強の名残が今でも引っ張っている感じです。

話は逸れてしまいましたが、
日々の仕事の中で、勉強が出来るこの仕事に、
又案件を持って来てくれるクライアントに、
感謝しながらコツコツ成し遂げて行きたいと思う。

又、大阪府知事の机上の空論ではないですが、
昨日、池田の案件で不動産、店舗、勤務先を見て回った。
頭の中でシュミレーションしていた流れと、少し違うかな？と感じた。
やはりまず自分の足でクライアントの全容を出来るだけ掴んだ上で、
答えを出していかないと誤った指示を出してしまうものだと思う。
これからも現場主義でやっていかなければならないと思う。
特に不動産は・・・

■■緊急速報■■
４月１２日の『発見!仰天!!プレミアもん!!! 土曜はダメよ！』という番組の不動産情報“小枝不動産”に弊社営業部の森亮介君が登場する。「息をのむ家」というタイトルで物件紹介する。是非見て下さい。（先週末は野球中継の為、延期になりました。）今後もどんどん小枝不動産に物件提供予定！！

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大阪も桜が満開で明日が花見のピークでしょう。
（日曜日は雨模様なので・・・）
梅田センタービルの敷地内にあるそば処で昼食を取りながら、アーバンベネフィット㈱竹内社長と雑談していました。関西ホーム営業マン時代の直属の上司である竹内社長と話していたら、懐かしくもあり仕事のガッツが出てくるので、たまに大阪にいるときに訪社しています。今日も仕事の話からプライベートの話まで相談に乗ってもらいました。個人的運用として、今年から株式で運用をしているようなのですが、笑えたのが同じファンドを買っていたことです。野○証券の某外国株投資のファンドなのですが・・・証券マンのセールストークまで一緒で笑えました。私的には１年様子見て爆発の兆しがなかったら考えようと思っていますが・・・

■■緊急速報■■
明日４月５日の『発見!仰天!!プレミアもん!!! 土曜はダメよ！』という番組の不動産情報“小枝不動産”に弊社営業部の森亮介君が登場する。「息をのむ家」というタイトルで物件紹介する。是非見て下さい。今後もどんどん小枝不動産に物件提供予定！！

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